2025년 들어 부동산 시장에서는 꽤나 불안한 바람이 불고 있습니다. 바로 국세청의 ‘비정기 세무조사’가 강화되었다는 소식입니다. 특히 눈여겨볼 점은 고액 전세 보증금도 조사 대상이 되고 있다는 것입니다. 과거에는 가족 간 전세 지원이 ‘통상적인 도움’으로 여겨져 큰 문제가 되지 않았지만, 이제는 그렇지 않습니다. 차용증이 없거나 자금 흐름이 불분명하면 증여로 간주되고 세금 추징이 이뤄질 수 있습니다.
👨👩👧👦 사례로 보는 ‘가족 간 거래’의 함정
▶ 사례 1. 전세금 10억 원 받은 김 모 씨
30대 김 씨는 아버지로부터 전세 보증금을 받아 고액 아파트에 입주했습니다. 그러나 이를 증여로 의심한 국세청이 세무조사를 통보했고, 김 씨는 소득이 미미해 자금 출처를 설명할 방법조차 없어 난감한 상황에 처했습니다.
▶ 사례 2. 어머니에게 전세를 준 최 모 씨
전문직 종사자 최 씨는 형에게 아파트를 싸게 사고, 어머니에게 시세보다 높은 전세금을 받아주었습니다. 가족 간 거래여도 시세보다 과도하거나 비정상적인 거래는 증여로 간주될 수 있다는 점이 드러난 사례입니다.
📊 왜 이렇게 세무조사강화 되었을까?
국세청이 이처럼 전세와 가족 간 거래까지 들여다보는 이유는 뭘까요?
- 세수 부족
- 삼성전자 등 대기업의 법인세 급감
- 그 빈자리를 일반 국민의 자금 출처 조사로 메우는 구조
- 세무 공무원 인센티브 제도 도입
- 세금 징수 금액의 10%까지 포상금
- 고의·은닉 탈세를 잡아내면 최대 연간 2천만 원 지급 가능
- 자금 흐름 추적 기술 고도화
- **FIU(금융정보분석원)**에서 1천만 원 이상 현금거래 보고
- 국세청은 이를 바탕으로 고액 현금 흐름, ATM 인출, 카드 사용까지 추적
🧾 차용증과 자금조달계획서가 생존 전략
그렇다면 우리는 어떻게 대비해야 할까요?
핵심은 ‘철저한 증빙 자료’입니다.
✔ 차용증, 무조건 써야 합니다
가족 간 돈 거래에도 ‘돈을 빌렸다는 증거’가 있어야 합니다.
- 금액, 이자율, 상환일자, 이자 지급 방식 명시
- 상환 기간은 3~5년이 적당
- 공증 또는 우체국 내용증명, 인감 첨부 등이 있으면 신뢰도 UP
- 이자가 없는 거래나 상환일이 없는 계약은 증여로 의심됨
✔ 자금조달계획서, 정직하고 꼼꼼하게
- 집을 살 때는 반드시 돈의 출처를 기록
- 특히 투기과열지구에선 모든 거래에 자금조달계획서 제출 의무
- 서울의 강남, 서초, 송파, 용산은 예외 없음
참고: 2025년 기준, 증여세 면제 기준은 직계존속 기준 10년간 5,000만원입니다. 그러나 2억1,700만 원 이하라도 차용증이 있으면 조사 가능성이 줄어듭니다.
🚨 주의! 이런 행동은 증여로 본다
- 현금으로 주고받는 경우
- 계좌 흔적을 피하려고 ATM이나 현금거래를 하는 것은 오히려 추적 대상
- ‘엄마 카드’ 등 생활비 지원
- 꾸준히 사용했다면 역시 증여로 간주 가능성
- 갑작스러운 재산 변동
- 자녀 명의 부동산 취득, 고가 전세 계약 등은 5년 치 소득·자산과 비교해 분석됨
🧠 마무리 – 가족 간 거래일수록 더 조심하세요
세무조사의 불문율이 무너졌습니다.
과거에는 고가 거래만 조사했지만, 이제는 소득과 관계없이 가족 간 거래 전반이 조사 대상이 될 수 있습니다. 특히 전세금 지원, 형제 간 거래, 생활비 지원 등 그동안 “괜찮겠지” 했던 부분들이 ‘불법 증여’로 추징될 수 있는 시대입니다.
✅ 거래 전엔 반드시 차용증
✅ 집을 살 땐 꼼꼼한 자금조달계획서
✅ 현금거래 피하고 계좌기록·공증 확보
이 세 가지가 세금 폭탄을 피하는 가장 확실한 보험입니다.